Оборот земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, перспективы, пути разрешения

Вструктуре земельного фонда земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли находящиеся за границами населенного пункта, предоставляемые для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1]. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд [2].

Особый статус указанных земель определяет Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользова- Г еВ ко24 86 нием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 380,70 млн. га или 22,2% общей территории Российской Федерации, 197,8 млн. га или 52% этой площади приходится на сельскохозяйственные угодья [3, с. 7]. В настоящее время в государственной и муниципальной собственности находится 251,9 млн. га (66,3%) земель сельскохозяйственного назначения; в собственности граждан - 105,1 млн.га (27,7%); в собственности юридических лиц - 22,6 млн.га (6,0%) [4, c. 16].

Действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется земельным кодексом Российской Федерации.

Тем не менее, Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на сегодняшний день несовершенен по следующим основаниям.

Статья 3 Закона № 101-ФЗ предусматривает, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Таким образом, закон устанавливает специальный режим для иностранных лиц. На первый взгляд, кажется, так должно и быть — указанная категория лиц может обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Между тем, п. З ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывает максимальный срок аренды — 49 лет, получается, почти полвека данная категория лиц будет «хозяином» российской земли, незаинтересованными в сохранении её плодородных свойств? Например, предпринимательская деятельность, осуществляемая иностранными гражданами на территории Оренбургской области по выращиванию овощей, предполагает применение значительного количества химических и органических удобрений для повышения урожайности сельскохозяйственных культур. При этом, их широкое применение приведёт к накоплению этих ядохимикатов в почвенном слое. Так, за последние 25 лет содержание органического вещества в почве, определяющего плодородие почв, продолжает снижаться. Из обследованных 99,5 млн. га, преобладают слабогумусированные почвы – 37,8 млн. га или 38,0%; содержание гумуса в которых меньше минимального - 24 млн. га или 24,2%, среднегумусированные почвы – 25,9 млн. га или 26,1%; сильногумусированных почвы 11,7 млн. га или 11,8% от обследованной пашни [5, с. 51]. Поскольку земли сельскохозяйственных угодий представляют особую ценность, представляется правильным для данной категории лиц, во-первых, на законодательном уровне установить первоначальный минимальный срок аренды — 5 лет, по истечении которого землям используемая и обрабатываемая иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном капитале которых доля иностранных граждан более 50 процентов, подвергается почвенно-экологической экспертизе на предмет сохранения её плодородных свойств, обязанность по проведению почвенно-экологической экспертизы возложить на органы государственного земельного контроля.

Основанием для пролонгации договора аренды на новый срок будет являться результат проведенной экспертизы. В случае ненадлежащего состояния природных свойств почвы и превышение предельно допустимых концентраций вредных веществ, лицо лишается права заключения договора аренды на новый срок, более того, оно обязано провести необходимые мероприятия по восстановлению нарушенного почвенного слоя. Во-вторых, для данной категории лиц целесообразно установить предельный максимальный срок обладания земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды, равным в 20 лет. Г еВ 2024 87 Закон № 101-ФЗ устанавливает, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

По сути, одно лицо может иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения в нескольких различных территориях муниципальных районов субъектов РФ, соблюдая тем самым установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий. Иными словами, гражданин и (или) юридическое лицо будет являться собственником сельскохозяйственных земель, например, как на территории Самарской области, так и на территории Оренбургской области. Закон этому не препятствует.

Согласитесь, следствием этого может явиться ситуация помещичьего положения на земле, при котором крестьяне и работающие на земле предприниматели попадут в полную вассальную зависимость от собственников земельных участков, что в последствии приведёт к феодально-крепостным отношениям. Думается правильным утвердить общий максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности у одного гражданина и (или) одного юридического лица и устанавливаться он должен ни законом субъекта, а на федеральном уровне.

По-прежнему остаётся нерешённой проблема выдела земельного участка в натуре.

Существующий порядок не устраивает собственников земельных долей по следующим причинам:

временные затраты и дороговизна процедурных мероприятий; сложность, а иногда и невозможность проведения Общего собрания; высокие расценки на проведение землеустроительных работ.

Всё это создаёт предпосылки к неэффективному землепользованию, возникновению земельных споров, эрозионных процессов на сельскохозяйственных угодьях, неустойчивости использования сельскохозяйственных земель сельскохозяйственными предприятиями и отсутствию у них долгосрочных интересов в сфере сельскохозяйственного производства.

Разрешение данного рода проблем возможно возложением обязанности по проведению межевания земель на государство или принятием нормативного правового акта, предусматривающего льготы при оплате межевания земельного участка и постановке его на кадастровый учёт. Кроме того, необходимо создание нормативной правовой базы о проведении досудебных согласительных процедур при возникновении споров о местоположении выделяемого земельного участка в счёт доли в праве общей собственности.

В отношении кадастрового учёта С.А. Чаркин отмечает, что сроки кадастрового учёта должны быть законодательно сокращены, поскольку при проведении землеустройства лицо, выделяющее земельный участок, с привлечением специализированной организации проводит межевание участка и изготавливает землеустроительное дело. Данное землеустроительное дело проверяется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, вносится в реестр землеустроительных дел, тем самым осуществляется государственный контроль за территориальным землеустройством. После этого, по действующему законодательству гражданин вынужден обращаться в тот же государственный орган, где чиновники в течение месяца опять же проверяют землеустроительную документацию и изготавливают кадастровый план [6, с. 6]. Следует согласиться, что в данном случае происходит дублирование функций контроля за проведением землеустройства, а кадастровый учёт мог бы производиться намного быстрее.

Как известно, одним из основополагающих принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, является сохранение целевого использования земельных участков, то есть все владельцы земли, в том числе собственники, обязаны использовать землю в соответствии с целевым назначением. Отсутствие в Законе № 101-ФЗ жёстких мер ответственности за нарушение использования земель сельскохозяйственного назначения, позволяют нарушителю заплатить штраф и, не устранив нарушение, продолжать пользоваться земельным участком.

Кроме того, чёткое взаимодействие между исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления по реализации принудительного прекращения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ввиду ненадлежащего их использования позволит эффективно использовать сельскохозяйственные земли.

Таким образом, правовое регулирование в сфере оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения далеко от совершенства. Отсутствие в этой области полноценного федерального законодательства предопределяет отсутствие единства и в судебно-арбитражной практике при применении законодательства в данной области.

У

ьв зР24 88